Avant de trouver la perle rare vous allez visiter plusieurs locaux professionnels, la question est donc : comment choisir son local commercial, quels sont les critères à prendre en compte ? En effet, vous allez signer un bail qui vous engage sur une période longue. Aussi, pour vous faciliter la vie, MECO vous a concocter une check-list pour que vous n’oubliez rien d’essentiel.
Bien entendu, le choix du local en lui-même n’est pas la seule chose à prendre en compte et vous devrez réaliser une étude de marché en bonne et due forme.
Pourquoi utiliser une check-list quand on visite un local commercial ?
Voici quelques avantages à utiliser une check-list lors de la visite d’un local commercial :
- Ne rien oublier : « Sandriiiine, le local où il y n’y avait pas d’accès PMR c’est celui de la rue des Poulets ou de la rue des Canards ? » => Oui, au bout de 5 visites on se mélange facilement les pinceaux entre les locaux qu’on a visités. La mémoire et les post-it ne vous sauveront pas la vie quand vous comparerez les offres des agents immobiliers.
- Choisir le bon local : « Micheeeel, c’est lequel où ils ont eut un problème avec la copro ? » ==>Oui, il y a de nombreux critères qui vont vous conduire à choisir ce local plutôt qu’un autre. C’est pour cela que notre check list vous permet de noter les critères qui sont importants pour vous.
- Comparer objectivement les points de vente : « Pieeeerre, il était mieux celui-là non ? j’ai eut un coup de coeur je crois » ==> Oui … mais non. L’entreprise commerciale c’est du sérieux, c’est votre argent qui va financer en grande partie le projet de création d’entreprise. Aussi vous devez comparer les biens commerciaux avec les même critères d’analyse pour faire un choix éclairé. Un choix qui correspond à votre projet (notamment si vous choisissez la franchise)
- Convaincre ses partenaire : « Monsieur de la franchise, vous trouverez en pièce jointe toute les caractéristiques des 3 magasins envisagés pour notre future collaboration » ==>Oui, vous avez des partenaires à convaincre, il est indispensable de leur montrer que vous avez fait un travail de recherche sérieux et qu’ils peuvent avoir confiance en vous.
Check-list local commercial
Quels sont les critères essentiels à vérifier dans un local professionnel ?
Cette check-list va vous permettre de noter les critères d’analyse d un local commercial. Le choix de l'emplacement commercial est tout aussi important et fait l’objet d’une autre liste en cours de préparation (en attentant vous pouvez vérifier l’attractivité de l'emplacement via notre carte)
Afin de rendre cela simple et synthétique, nous avons donc découpé la liste en 6 parties :
1. Les éléments de synthèse
Pour une lecture rapide, vous y trouverez la situation géographique, la surface, le loyer et les contacts. Vous avez également la synthèse du nombre de critères classé par intérêt pour votre projet.
2. Les coûts immobilier
Tout porteur de projet dans le commerce ou la restauration rêve d’un emplacement n°1, pas cher et correspondant à 100% à ses attentes. Dans cette partie vous pourrez reporter tous les coûts immobiliers et calculez votre taux d’effort
Rappel : le taux d’effort correspond au rapport entre le montant du loyer+charges et votre chiffre d’affaires. Suivant votre activité, vous ne devez pas dépasser un certain seuil, sinon vous perdez de l’argent. On peut donner les exemples suivants :
- 8 à 9% pour les commerces
- 5 à 6% en restauration et métier de bouche
- 4 à 5% en boulangerie
- 10 à 20% en hôtellerie
3. Historique du local commercial
« Pour savoir où l’on va il faut savoir d’où l’on vient » dit la maxime. Connaitre l’histoire du point de vente que vous reprenez est essentiel. Si les relations avec les services économiques de la mairie était mauvaises, il vous faudra les informer du changement de propriétaire.
Vous devez également savoir combien de temps le local est resté vacant. Si c’est depuis des mois les consommateurs auront perdu leurs habitudes et il faudra communiquer.
Le chiffre d’affaire et le nombre de clients est une information que vous devez avoir en tête. C’est une base pour estimer votre trafic de clientèle et vous conforter dans l’estimation de votre chiffre d’affaire potentiel.
Tout ce que vous pouvez glaner est intéressant, les clients venaient-il en transport en commun ? où avaient-ils l’habitude de se garer ? Est-ce que des personnes à mobilité réduite se sont plaintes de l’accès ? Dans le cas des immeubles en copropriété, comment est la relation avec les voisins ?
4. Critères extérieurs
La vitrine est la première chose que voit le client potentiel depuis la rue. Estimer l’état général du bien n’est pas suffisant. La vitrine d’angle par exemple est un atout. De même la largeur du trottoir doit-être suffisant si vous voulez exploiter une terrasse.
Si vous avez des livraisons de grosses quantité ou de gros volume il est indispensable d’avoir un espace de stationnement de livraison à proximité. Vous ne voudriez pas être détesté par vos voisins cyclistes ?
Autre exemple : imaginez vous un restaurant sans local poubelle digne de ce nom : bonjour l’hygiène et les odeurs !
5. Critères intérieurs
Dans un espace de vente, tout est une affaire de mise en valeur des surfaces. La surface commerciale bien entendu mais pas uniquement. Une réserve pour les produits ou un vestiaires pour un grand restaurant sont bien entendu indispensables. Dans le cas de la franchise, il faudra aussi vérifier que la configuration des m2 permet d’exploiter le concept de l’enseigne (se référer au manuel opératoire) et d’exercer votre activité commerciale dans les meilleures conditions.
6. Aménagements
Dans un local neuf vous avez tout à faire. Mais ne pensez pas que dans une boutique ou un restaurant en fonction il y aura toujours beaucoup de travail. C’est comme à la maison, on laisse toujours en ssupend les petits travaux. Dans votre nouvel établissement, vous devez partir avec du solide. Aussi listez soigneusement les équipements cédés. Analyser leur état et demandez des factures. N’hésitez à demander les plans.
Conclusion
Pour prendre votre décision noter chaque critères et comparez. Cette étape ne doit pas être négligée. Elle est aussi importante que l’analyse de la zone de chalandise ou l’estimation du chiffre d’affaire potentiel.
Alors usez et abuser de notre check list du local commercial !
Petits liens utiles :
