Avant de trouver la perle rare, vous allez visiter plusieurs locaux professionnels. La question est donc : comment choisir son local commercial, quels sont les critères à prendre en compte ? En effet, vous allez signer un bail qui vous engage sur une longue période. Aussi, pour vous faciliter la vie, MECO vous a concocté une check-list pour que vous n’oubliiez rien d’essentiel.
Bien entendu, le choix du local commercial en lui-même n’est pas la seule chose à prendre en compte, et vous devrez réaliser une étude de marché en bonne et due forme pour choisir le bon emplacement.
Pourquoi utiliser une check-list quand on visite un local commercial ?
Voici quelques avantages à utiliser une check-list lors de la visite d’un local commercial :
- Ne rien oublier : « Sandriiiine, le local où il n’y avait pas d’accès PMR, c’est celui de la rue des Poulets ou de la rue des Canards ? » ➡️ Oui, au bout de 5 visites, on se mélange facilement les pinceaux entre les locaux qu’on a visités. La mémoire et les post-it ne vous sauveront pas la vie quand vous comparerez les offres des agents immobiliers.
- Choisir le bon local : « Micheeeel, c’est lequel où ils ont eu un problème avec la copro ? » ➡️ Oui, il y a de nombreux critères qui vont vous conduire à choisir ce local commercial plutôt qu’un autre. C’est pour cela que notre check-list vous permet de noter les critères qui sont importants pour vous et qui sont adaptés à votre activité.
- Comparer objectivement les points de vente : « Pieeeerre, il était mieux celui-là, non ? J’ai eu un coup de cœur je crois. » ➡️ Oui… mais non.L’entreprise commerciale, c’est du sérieux, c’est votre argent qui va financer en grande partie le projet de création d’entreprise. Aussi, vous devez comparer les biens immobiliers avec les mêmes critères d’analyse pour faire un choix éclairé. Un choix qui correspond à votre projet (notamment si vous choisissez la franchise).
- Convaincre ses partenaires :« Monsieur de la franchise, vous trouverez en pièce jointe toutes les caractéristiques des 3 magasins envisagés pour notre future collaboration » ➡️ Oui, vous avez des partenaires à convaincre. Il est indispensable de leur montrer que vous avez effectué un travail de recherche sérieux et qu’ils peuvent avoir confiance en vous.
Check-list local commercial
Quels sont les critères essentiels à vérifier dans un local professionnel ?
Cette check-list va vous permettre de noter les critères d’analyse d’un local commercial. Le choix de l'emplacement commercial est tout aussi important et fait l’objet d’une autre liste en cours de préparation (en attentant, vous pouvez vérifier l’attractivité de l'emplacement via notre carte).
Afin de rendre cela simple et synthétique, nous avons donc découpé la liste en 6 parties :
1. Les éléments de synthèse
Pour une lecture rapide, vous y trouverez la situation géographique, la surface, le loyer et les contacts. Vous avez également la synthèse du nombre de critères classés par intérêt pour votre projet.
2. Les coûts immobiliers
Tout porteur de projet dans le commerce ou la restauration rêve d’un emplacement n°1, pas cher et correspondant à 100% à ses attentes. Dans cette partie, vous pourrez reporter tous les coûts immobiliers et calculez votre taux d’effort.
Rappel : le taux d’effort correspond au rapport entre le montant du loyer+charges et votre chiffre d’affaires. Suivant votre activité, vous ne devez pas dépasser un certain seuil, sinon vous perdez de l’argent. On peut donner les exemples suivants :
- 8 à 9% pour les commerces
- 5 à 6% en restauration et métier de bouche
- 4 à 5% en boulangerie
- 10 à 20% en hôtellerie
- 8 à 9% pour les commerces
- 5 à 6% en restauration et métier de bouche
- 4 à 5% en boulangerie
- 10 à 20% en hôtellerie
3. Historique du local commercial
« Pour savoir où l’on va, il faut savoir d’où l’on vient » dit la maxime. Connaitre l’histoire du point de vente que vous reprenez est essentiel. Si les relations avec les services économiques de la mairie était mauvaises, il vous faudra les informer du changement de propriétaire.
Vous devez également savoir combien de temps le local est resté vacant. Si c’est depuis des mois, les consommateurs auront perdu leurs habitudes et il faudra communiquer.
Le chiffre d’affaires et le nombre de clients est une information que vous devez avoir en tête. C’est une base pour estimer votre trafic de clientèle et vous conforter dans l’estimation de votre chiffre d’affaires potentiel.
Tout ce que vous pouvez glaner est intéressant, les clients venaient-ils en transport en commun ? Où avaient-ils l’habitude de se garer ? Est-ce que des personnes à mobilité réduite se sont plaintes de l’accès ? Dans le cas des immeubles en copropriété, comment est la relation avec les voisins ?
4. Critères extérieurs
La vitrine est la première chose que voit le client potentiel depuis la rue. Estimer l’état général du bien n’est pas suffisant. La vitrine d’angle, par exemple, est un atout. De même, être situé dans une rue commerçante avec un bon flux piéton peut considérablement augmenter votre clientèle.
Si vous avez des livraisons de grandes quantités ou de gros volumes, il est indispensable d’avoir un espace de stationnement de livraison à proximité. Vous ne voudriez pas être détesté par vos voisins cyclistes ?
Autre exemple : imaginez-vous un restaurant sans local poubelle digne de ce nom : bonjour l’hygiène et les odeurs !
5. Critères intérieurs
Dans un espace de vente, tout est une affaire de mise en valeur des surfaces. La surface commerciale bien entendu, mais pas uniquement. Une réserve pour les produits ou un vestiaire pour un grand restaurant sont bien sûr indispensables. Dans le cas de la franchise, il faudra aussi vérifier que la configuration des m² permet d’exploiter le concept de l’enseigne (se référer au manuel opératoire) et d’exercer votre activité commerciale dans les meilleures conditions.
6. Aménagements
Dans un local neuf, vous avez tout à faire. Mais ne pensez pas que dans une boutique ou un restaurant en fonction, il n’y aura pas toujours beaucoup de travail. C’est comme à la maison, on laisse toujours en suspend les petits travaux.
Dans votre nouvel établissement, vous devez partir avec du solide. Aussi, listez soigneusement les équipements cédés. Analysez leur état et demandez des factures. N’hésitez pas à demander les plans.
Conclusion
Pour prendre votre décision, noter chaque critère et comparez. Cette étape ne doit pas être négligée. Elle est aussi importante que l’analyse de la zone de chalandise ou l’estimation du chiffre d’affaires potentiel.
Alors, usez et abuser de notre check-list pour trouver le meilleur emplacement !
Petits liens utiles :
