Vous entendez souvent parler des emplacements n°1, 1bis ou 2 quand vous échangez avec les pros de l’immobilier commercial. Mais que signifient réellement ces numéros ?
Ces classifications reflètent la qualité des zones commerciales, en fonction de la concentration des commerces et des enseignes leaders. Utilisées principalement en centre-ville, elles ne sont pas officielles, alors n’hésitez pas à mener votre propre enquête terrain pour évaluer le flux piétons et l’activité commerciale. Pour des analyses détaillées, consultez des études de marché de CBRE et Knight Frank.
Chez MECO, nous considérons que les zones n°1, 1bis et 2 sont aussi applicables aux centres commerciaux (voir notre guide stratégique sur le choix d’un emplacement commercial). En effet, nous n’opposons pas le commerce de centre-ville et le commerce périphérique, comme c’est souvent le cas. À chacun son projet donc à chacun son type d’emplacement.
Par ailleurs, si l’emplacement n°1 en centre-ville était le graal du commerce il y a quelques années, les choses ont quand même évoluées. La qualité de l’emplacement en lui-même n’est pas suffisante pour juger de l’opportunité de se positionner sur un local commercial. En effet, la zone de chalandise et la caractéristique de sa population doivent correspondre à l’activité. Par ailleurs, il faut aussi noter que le cœur de ville est aussi devenu moins accessible aux voitures et parfois plus insécure.
Enfin, la visibilité numérique est en train de remplacer la visibilité en rue. Quand on cherche un restaurant, on le fait autant, sinon plus, sur une application qu’en se baladant dans la rue !
L’emplacement n°1 : l’emplacement idéal
L'emplacement numéro 1 pour le commerce est un terme qui se réfère à un emplacement idéal pour une activité. Il est caractérisé par une grande visibilité, un trafic piétonnier élevé, une accessibilité facile et une correspondance avec la clientèle cible du secteur (donc un site peut être n°1 pour la restauration et 1bis ou 2 pour un magasin de vêtements).
Cet emplacement est considéré comme le meilleur emplacement dans une zone de chalandise donnée pour attirer le plus grand nombre de clients et générer des ventes.
Les emplacements numéro 1 sont souvent très compétitifs et recherchés, et les coûts de location ou d’achat peuvent être élevés en raison de la demande élevée.
L’entrepreneur du commerce ou de la restauration doit analyser soigneusement les facteurs clés, tels que la visibilité, le trafic piétonnier, l’accessibilité, et la correspondance avec leur clientèle cible, pour trouver l'emplacement numéro 1 le plus approprié pour leur entreprise :
- Visibilité : L'emplacement numéro 1 doit être facilement repérable et visible, sur l’artère commerciale principale ou une place très fréquentée. Il doit également être facilement identifiable et reconnaissable pour les clients. En général, ces sites sont sur des rues connues de tous : Rue Sainte-Catherine à Bordeaux, Rue de la République à Lyon…
- Trafic piétonnier ou routier : L'emplacement numéro 1 doit avoir un fort trafic piétonnier ou routier pour attirer un grand nombre de clients potentiels. Il peut être situé à proximité d’une zone multi-commerces, d’une gare, d’un centre commercial ou d’un autre lieu de rassemblement, ou sur un itinéraire de transport important.
- Accessibilité : L'emplacement numéro 1 doit être simplement accessible en voiture, en transports en commun et à pied. Il doit offrir des commodités de stationnement et de transport en commun confortables pour les clients.
- Démographie : L'emplacement numéro 1 doit correspondre à la clientèle cible de l’entreprise. Il doit être situé dans une zone avec une population qui correspond aux critères d’âge, de revenus et d’intérêts de l’entreprise.
- Concurrence : L'emplacement numéro 1 peut être compétitif, avec une forte concurrence d’autres entreprises similaires. Cependant, il peut également offrir une opportunité pour l’entreprise de se démarquer en proposant un produit ou un service unique.
- Enseignes : Certaines enseignes ne choisissent que des emplacements n°1 : les grands magasins comme les Galeries Lafayette et Printemps ; les chaînes de restauration rapide comme McDonald’s, Burger King, KFC et Subway ; les enseignes de prêt-à-porter comme Zara, H&M, Gap et Uniqlo ; et les marques de luxe comme Chanel, Louis Vuitton, Gucci et Prada.
Dans l’ensemble, l'emplacement numéro 1 pour le commerce est un emplacement de choix pour les entreprises, caractérisé par une forte visibilité, un accès facile et un fort trafic piétonnier ou routier.
Cependant, il est important pour les entreprises de prendre en compte les coûts d’occupation élevés associés à cet emplacement et de réaliser une analyse approfondie de la zone de chalandise avant de prendre une décision.
Astuce : si votre surface de vente n’est que de quelques mètres carrés, vous pouvez accéder à des emplacements n°1 dans le centre historique qui propose souvent des petits locaux en pied d’immeuble ancien. Idéal pour se lancer en bijoutier artisanal ou en objets déco par exemple.
L’emplacement n°1 bis : l’outsider
Le terme « emplacement 1 bis » est couramment utilisé pour désigner un emplacement de commerce situé à proximité immédiate de l'emplacement numéro 1, mais avec des caractéristiques légèrement moins avantageuses que celui-ci. L'emplacement 1 bis peut offrir certains avantages, tels qu’une visibilité raisonnablement bonne et un trafic piétonnier acceptable. Cependant, il n’est pas situé sur l’artère principale ou dans la zone la plus animée.
Les caractéristiques d’un emplacement 1 bis peuvent varier en fonction de la zone de chalandise et de la nature de l’entreprise, mais en général, elles peuvent inclure :
- Visibilité : L'emplacement 1 bis peut être visible, mais pas autant que l'emplacement numéro 1. Il peut être situé sur une rue transversale, un côté moins fréquenté d’une place, en zone froide d’un centre commercial, ou à proximité de l'emplacement numéro 1 mais caché derrière d’autres bâtiments.
- Trafic piétonnier : L'emplacement 1 bis peut avoir un trafic piétonnier raisonnablement élevé, mais il peut ne pas être aussi fréquenté que l'emplacement numéro 1. Les clients peuvent passer devant le magasin en allant à d’autres endroits, ou l'emplacement peut ne pas être directement sur la route principale.
- Accessibilité : L'emplacement 1 bis peut être facilement accessible en voiture, en transports en commun et en vélo, mais peut ne pas offrir autant de commodités de stationnement ou de transports en commun que l'emplacement numéro 1. Les clients peuvent avoir à marcher un peu plus pour y arriver.
- Démographie : L'emplacement 1 bis peut être situé dans une zone avec une clientèle cible similaire à celle de l'emplacement numéro 1, mais peut être légèrement différent en termes d’âge, de revenus ou d’intérêts.
- Enseignes : Les enseignes typiquement installées en emplacement 1 bis incluent les restaurants rapides et coffee shops comme Starbucks et Paul, les boutiques de prêt-à-porter de moyenne à haute gamme comme Massimo Dutti et Sandro, les magasins de décoration comme Zara Home et Maisons du Monde, ainsi que les enseignes de beauté comme Sephora et Yves Rocher. À noter qu’on y trouve aussi de nombreux indépendants, qui ont moins de moyens que les grandes enseignes nationales.
Dans l’ensemble, un emplacement 1 bis peut-être une bonne option pour les entreprises qui veulent réduire leurs coûts tout en conservant une bonne visibilité et un trafic piétonnier suffisant. Cependant, il est important d’analyser la concurrence et les caractéristiques de la zone de chalandise avant de faire ce choix.
L’emplacement n°2 : un bon compromis
C’est logique, l'emplacement numéro 2 est moins attractif. Mais il doit tout de même rester intéressant pour y établir une unité commerciale. Les caractéristiques principales de l'emplacement numéro 2 peuvent varier en fonction du secteur d’activité, mais voici quelques éléments généraux :
- Accessibilité : L'emplacement numéro 2 doit être facilement accessible en voiture. En effet, il y a moins de flux et moins de visibilité, mais de fait souvent plus de facilité à se garer.
- Visibilité : Bien qu’il soit certainement moins visible que l'emplacement numéro 1, l'emplacement numéro 2 doit tout de même être bien visible pour attirer l’attention des passants et des clients potentiels. Cela peut se faire par exemple en choisissant l’extrémité d’une rue principale ou une zone commerçante secondaire, mais significativement connue.
- Coûts : Étant donné qu’il est légèrement moins attractif que l'emplacement numéro 1, l'emplacement numéro 2 doit également avoir un loyer ou un prix d’achat plus abordable. Les coûts d’exploitation, tels que les services publics et les taxes, doivent aussi être pris en compte.
- Concurrence : Il peut y avoir une certaine concurrence dans la zone où se trouve l'emplacement numéro 2, mais celle-ci ne doit pas être trop forte pour que l’entreprise puisse se démarquer et attirer des clients.
- Enseignes : Beaucoup d’enseignes de secteurs variés sont en emplacement n°2, notamment celles qui ont besoin d’un grand espace d’exposition : meubles, cuisinistes…
Dans l’ensemble, l'emplacement numéro 2 est un compromis entre un emplacement de choix et un emplacement moins attractif, mais il peut offrir de nombreux avantages pour les entrepreneurs du commerce qui cherchent à s’implanter dans une zone stratégique tout en limitant leurs coûts.
En résumé :
- Les emplacements n°1 sont les rues ou parties de rues concentrant les commerces à forte notoriété et forte attractivité.
- Les emplacements 1bis sont les rues ou parties de rues adjacentes aux emplacements n°1 pouvant tirer bénéfice de cette attractivité.
- Les emplacements n°2 sont les rues ou parties de rues secondaires où l’on trouve les boutiques n’ayant pas les moyens d’investir dans le centre-ville ou en cœur de centre/zone commercial