En 2025, la pression locative a changé de visage. Après deux années de hausse rapide, l’indice des loyers commerciaux (ILC) ne progresse presque plus : +0,07 % sur un an au 2ᵉ trimestre 2025. Mais la parenthèse d’inflation a laissé des traces dans les contrats, et le plafonnement exceptionnel à +3,5 % appliqué à l’ILC pour les PME entre T2 2022 et T1 2024 continue d’influer sur les révisions à venir. Dans le même temps, la mensualisation des loyers avance dans les textes et les accords de place. Autant de raisons de reprendre la main à la table des négociations pour sécuriser votre point de vente.
1. Loyer de base : arrimez le montant à la valeur locative… et au marché à venir
Le loyer initial doit refléter la valeur locative et non un simple « prix d’entrée » déconnecté de l’emplacement commercial.
Négocier, c’est documenter : flux piétons, accessibilité, commercialité de la rue, comparaison avec des loyers voisins, perspectives du quartier.
Au renouvellement, le loyer est en principe plafonné par l’indice (hors cas de déplafonnement). Plusieurs causes peuvent faire sauter ce plafond : durée du bail supérieure à 9 ans, modifications notables des caractéristiques du local, ou changement d’activité.
L’enjeu consiste ici à verrouiller par écrit que le plafonnement s’appliquera au prochain renouvellement (sauf cas légal strictement encadré).
2. Indexation : choisissez le bon indice et bannissez les clauses « à sens unique »
Deux indices coexistent aujourd’hui : ILC pour le commerce de détail et l’artisanat, ILAT pour les activités tertiaires. En 2025, leur progression annuelle s’est nettement calmée (ILC : +0,07 % ; ILAT : +0,51 % au 2ᵉ trimestre). Aussi, faites-le mentionner dans le bail et interdisez toute indexation asymétrique qui ne jouerait qu’à la hausse.
Demandez en outre une période de neutralisation si l’indice grimpe anormalement ou un plancher/plafond symétrique dûment rédigé pour éviter toute nullité.
Petit repère pratique : faites préciser la formule de calcul (nouvel indice / indice de référence) et l’indice de base retenu, afin d’éviter les contentieux lors des révisions.
3. Périodicité de paiement : visez la mensualisation pour lisser la trésorerie
Par défaut, beaucoup de baux restent trimestriels à échoir, ce qui peut peser sur la trésorerie. Mais depuis 2024, l’exécutif et les fédérations professionnelles ont acté le principe d’un paiement mensuel à la demande du locataire (sans remettre en cause le terme de facturation), une disposition reprise dans le projet de loi de simplification.
A vous donc de négocier dès la signature la mensualisation du loyer et des charges. C’est aujourd’hui un standard totalement acceptable par les bailleurs institutionnels comme privés.
4. Durée, sorties triennales et renouvellement : gardez des portes de sortie
Le bail 3-6-9 reste la norme (pour rappel : 9 ans minimum, avec la possibilité de donner congé à chaque période triennale, en respectant 6 mois de préavis par LRAR ou acte de commissaire de justice). Pensez néanmoins à inscrire noir sur blanc ces échéances et évitez de signer au-delà de 9 ans, sauf intérêt clair (travaux lourds financés par le bailleur, droit d’entrée négocié, emplacement premium, etc.). En effet, un bail supérieur à 9 ans vous exposera potentiellement à un déplafonnement du loyer au renouvellement…
5. Répartition des travaux et charges : sanctuarisez les « grosses réparations » côté bailleur
Depuis le décret du 3 novembre 2014, certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire : grosses réparations et remises en conformité structurelles, travaux d’embellissement au-delà du remplacement à l’identique, notamment. Exigez une annexe charges-travaux détaillée, avec listes récupérables/non-récupérables et une clé de répartition claire pour les charges d’immeuble.
Evidemment, refusez toute clause « attrape-tout » qui ferait peser sur le preneur des travaux normalement dus par le propriétaire.
6. Garanties financières : plafonnez dépôt et cautions, évitez le « tout cumulé »
En pratique, le dépôt de garantie représente souvent 3 mois de loyer. Néanmoins, vous pouvez tout à fait négocier un plafond et refuser le cumul d’un dépôt élevé plus une caution bancaire coûteuse sans contrepartie.
Les pouvoirs publics ont d’ailleurs appelé à limiter ces garanties (dépôt ≤ 3 mois de loyer) afin de ne pas étouffer la trésorerie des commerçants.
Faites valider ce principe dans le bail et, si caution bancaire il y a, négociez sa durée, sa mainlevée et la réduction progressive après un historique de paiements sans incident.
7. Clauses de sortie, cession et sous-location : gardez de la mobilité
La clause résolutoire s’active en cas d’impayés ou de manquements graves, soignez donc le délai de régularisation avant acquisition de la clause. Protégez aussi vos options de mobilité :
- Cession du bail avec le fonds de commerce : l’interdiction absolue est nulle ; les clauses d’agrément restent possibles, mais veillez à un processus et des délais encadrés.
- Sous-location : elle demeure interdite par principe sans accord du bailleur. Lorsqu’elle est autorisée, la procédure d’information et d’intervention du bailleur doit être suivie.
- Déspécialisation : un élargissement d’activité peut être utile, mais il peut entrainer la renégociation de la valeur locative à la prochaine révision. Pensez à anticiper ces effets dans le bail.
Comment prioriser vos demandes face au bailleur ?
Globalement, trois priorités se dégagent selon nous. Concentrez-vous d’abord sur :
- un loyer indexé proprement, avec un indice approprié (ILC/ILAT) et des garde-fous contre les clauses déséquilibrées.
- une trésorerie lissée grâce à la mensualisation du loyer et des charges.
- une répartition loyale des travaux/charges (adossée au décret de 2014).
Tout le reste (enseignes, sous-location, cession, clauses d’exploitation…) se négociera ensuite au cas par cas selon l’emplacement, l’investissement initial et votre business plan.
Retenez surtout qu’un bail se négocie comme un investissement autour du « triptique prix + risque + flexibilité », et que bien négocier, c’est aussi protéger votre marge et la pérennité de votre commerce !
Mini-FAQ
Puis-je demander la mensualisation de mon loyer commercial ?
De plus en plus de bailleurs l’acceptent. Négociez-la explicitement et faites-la inscrire au bail dès la signature afin de lisser la trésorerie et d’éviter les appels trimestriels lourds.
Quel indice choisir pour l’indexation de mon bail commercial, ILC ou ILAT ?
ILC pour le commerce de détail et l’artisanat, ILAT pour les activités tertiaires. Vérifiez votre code NAF/activité et mentionnez clairement l’indice et la formule de calcul dans le bail.
Les clauses d’indexation « à sens unique » sont-elles valables dans un bail commercial ?
Non. Une clause qui ne jouerait qu’à la hausse est en principe réputée non écrite. Préférez un mécanisme symétrique (plancher/plafond) rédigé proprement.
Qui paie les grosses réparations et les mises aux normes d’un local commercial ?
Les grosses réparations de l’article 606 et certaines mises en conformité structurelles ne sont pas récupérables sur le locataire. Exigez une annexe « charges-travaux » détaillée.
Un bail commercial de plus de 9 ans est-il risqué ?
Oui, il peut entraîner un déplafonnement du loyer au renouvellement. À réserver aux cas où vous obtenez une contrepartie claire (travaux lourds financés par le bailleur, droit d’entrée, loyer négocié).
Puis-je céder librement mon bail commercial avec le fonds de commerce ?
L’interdiction absolue est nulle. Le bail peut prévoir un agrément du bailleur, mais avec une procédure et des délais raisonnables. Encadrez-les par écrit.
Comment préparer une négociation de loyer commercial initial ?
Arrimez le prix à la valeur locative : flux piétons, commercialité, loyers comparables, projets urbains. Documentez vos éléments pour étayer votre position.
Article mis à jour le 15/10/2025
